دستور نقشه و نحوه خواندن آن

دستور نقشه چیست؟
دستور نقشه یک سند ابلاغی از جانب مرجع صدور پروانه ( شهرداری ) هست که نحوه احداث بنا در آن زمین را مشخص و معین می‌کند.
فرض کنید، در یک شهر و در یک محدوده خاصی از این شهر، مالک هر زمینی با توجه به سلیقه شخصی و بودجه‌ای که دارد، شروع به ساخت و ساز می‌کند.
بعد از مدتی شاهد این خواهیم بود که در آن نقطه از شهر، هرج و مرج بزرگی شکل گرفته.
یک ساختمان 10 طبقه در کنار یک ساختمان ویلایی ساخته شده و یک ساختمان 5 طبقه در کنار یک ساختمان 8 طبقه.
این موضوع بیانگر اغتشاش در فضای شهری و عدم یکپارچگی ساختمان‌ها با یکدیگر می‌شود!
به همین جهت شهرداری‌ها در خصوص نحوه ساخت ساختمان‌ها شرایطی ایجاد کردند تا این ناهماهنگی‌ها از بین برود.
شهرداری‌ها با عنایت به تراکم، سطح اشغال، میزان گذر اصلاحی، جانمایی بنا در زمین و… با توجه به طرح تفصیلی شهر، برگه‌ای چاپ می‌کنند تحت عنوان (دستور تهیه نقشه) که در ادامه به شرح هریک از پارامترهای برگه دستور نقشه می‌پردازیم.

بررسی پارامترهای موجود در دستور نقشه
شماره پرونده :
عددی است که شهرداری‌ها به آن پرونده اختصاص می‌دهند به جهت شناسایی راحت‌تر آن ملک یا بلوک.
نکته: در تهران، رقم اول شماره پرونده در دستور نقشه، بیانگر منطقه هست!
فرضا در این دستور نقشه شماره پرونده 10036365 است که عدد 1 بیانگر قرارگیری این زمین در منطقه 1 تهران است.
تاریخ صدور دستور نقشه:
منظور از این تاریخ زمانی است که شهرداری، دستور تهیه نقشه صادر کند که معمولا 6 ماه دستور نقشه اعتبار دارد.
یعنی مالک موظف است در این برهه زمانی 6 ماهه، نقشه‌های معماری تحویل دهد.
پلاک ثبتی ملک:
پلاک ثبتی را اداره ثبت اسناد صادر می‌کند و شماره پلاک ثبتی بر روی سند زمین نوشته شده است و در دستور نقشه قرار می‌گیرد.
نوع درخواست:
در این بخش، درخواست شما مطرح می‌شود.
شهرداری‌ها چندین مدل پروانه (جواز) دارند که با توجه به شرایط شما هر یک از پروانه‌ها صادر می‌شود.
1-تخریب و نوسازی
2-تغییر نقشه
3-احداث بنا
4-توسعه بنا
5-اضافه طبقه (اضافه اشکوب)
6-تعمیرات اساسی
تاریخ درخواست:
تاریخی است که شما اقدام به درخواست دستورنقشه کرده‌اید.
نام متقاضی:
نام شخصی که درخواست کننده دستور نقشه بوده.
ابعادها:
اگر به بخش ابعادها دقت کنید متوجه خواهید شد که بصورت کلی ما 4 مدل ابعاد داریم در دستور نقشه ها:
1- ابعاد طبق سند: ابعاد زمین است که در سند ذکر شده.
2- ابعاد طبق وضع موجود: اگر این عدد با ارقام موجود در سند مغایرت داشته باشد 2 علت دارد:
* یا پلاک‌های مجاور به محدوده ملک شما تجاوز کرده‌اند!
* یا مامور اداره ثبت در متراژ زمین و صدور سند اشتباه کرده که این موضوع باید توسط خود اداره ثبت اصلاح گردد!
3- ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی: برای عریض تر کردن خیابان ها لازم است که، افرادی که قصد نوسازی دارند، محدوده‌ای از زمین خود را به اضافه کردن به عرض گذر اختصاص دهند و از محدوده ملک خود عقب نشینی کنند!
در این بخش ابعاد زمین بعد از کسر متراژ عقب نشینی، قرار می‌گیرد!
4- ابعاد گذر اصلاحی: منظور عرض گذر (خیابان) هست.
توضیحات طرح تفصیلی بر و کف:
توضیحاتی است که کارشناس بروکف می‌دهد!
رده پهنه:
بصورت کلی ما 4 مدل پهنه (کاربری) داریم:
    مسکونی (سکونت)
    فعالیت (تجاری)
    مختلط (ادغام کاربری‌ها)
    سبز (حفاظت)
محل احداث بنا:
محل قرارگیری بنا در زمین مشخص می‌گردد!
تعداد طبقات مجاز:
تعداد طبقاتی که مجاز به ساخت می باشد و شهرداری اجازه می‌دهد!
حداکثر پیشروی:
اگر مساحت زمین یا طول زمین بیشتر از یک میزان تعیین شده توسط شهرداری باشد، شهرداری منطقه به مالک اجازه 2 متر پیشروی مازاد را می‌دهد.
سطح اشغال:
محدوده‌ای از زمین که اجازه ساخت و اشغال آن را داریم.

نحوه خواندن دستور نقشه
در زیر نمونه ای از یک دستور نقشه را میتوانید مشاهده کنید:


عکس دو صفحه اول دستور نقشه که مهمترین صفحات هم هستند رو می بینید.
باقی صفحات توضیحات واضحی هستند که جایی برای بحث نداره.
ما هم برای اینکه بحث حوصله سر بر نشه از خیرش می گذریم.
مهمترین چیزی که توی دستور نقشه هست طبیعاتا اندازه زمین است.
با توجه به تصویر بالا سه نوع اندازه داریم:
طبق سند، وضع موجود، پس از اصلاحی
مهمترین اندازه، اندازه های سند است که برای پیدا کردن حدود پیشروی ساختمان می تونیم ازش استفاده کنیم.
وضع موجود ممکن است با سند همخوانی نداشته باشه. یعنی ساختمان قبلی ممکنه بیشتر یا کمتر از زمین ساخته شده باشه.
ابعاد پس از اصلاحی هم که مشخصه اگر زمین اصلاحی از سمت گذر داشته باشه اندازه اصلاحی از زمین کسر و به گذر افزوده میشه.
ولی اینو بدونیم که این ابعاد از حیاط کم میشه. یعنی چی؟
یعنی این که ساختمان ما بر اساس اندازه های قبل از اصلاحی ساخته میشه و میزان مساحت اصلاحی از حیاط مانده پس از ساخت ساختمان کسر می گردد.
حالا جدول بالا سمت راست از عکس سمت راست را بررسی میکنیم.
پهنه ملک در دستور نقشه:
جدول از معرفی پهنه ملک شروع میشه.
فقط مختصر توضیح بدم که حرف R نشان دهنده کاربری مسکونی (Residental) است.
درصد پوشش 100 درصد مربوط به طبقات منفی است.
محل احداث بنا در دستور نقشه:
محل احداث بنا همیشه شمال ملک است. برای همین است که ساختمان ملک های شمالی بعد از حیاط قرار می گیرد و در ملک های جنوبی حیاط بعد از ساختمان.
در مواردی که ملک در مجاورت گذرهای شمالی – جنوبی هست و شمال و جنوب ملک همجوار به پلاک است و نه گذر، در موارد خاصی ممکن است شهرداری با احداث بنا در شرق یا غرب زمین بنا به درخواست مالک موافقت کند.
تعداد طبقات مجاز در دستور نقشه:
تعداد طبقات به مفهوم طبقات روی همکف است.
در دستور نقشه نمونه 4 ذکر شده به این مفهوم که شهرداری اجازه ساخت 4 طبقه مسکونی روی همکف را داده است.
حداکثر پیشروی در دستور نقشه:
این مورد هم در تهران تقریبا همیشه 2 ذکر می شود.
یعنی حد پیشروی از ضلع شمال برای ساخت بنا در زمین به اندازه 60 درصد به علاوه 2 متر است.

حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در دستور نقشه چیست؟
بر اساس طرح تفصیلی در بعضی مناطق اجازه ساخت درصد مشخصی از مساحت کل زمین داده می شود.
در بیشتر مواقع این درصد 60 و بعضا 50 و در موارد نادری اعداد غیر از این دو است.
حالا جدول سمت چپ همین نوشته هارو نگاه کنید.
طبقات رو به تفکیک درصد اشغال توی جدول آورده که طبقات مسکونی 60 درصد هستند.
حالا همین عدد 60 رو در طبقات مجاز که 4 عدد ذکر شده ضرب کنیم میشه 240 درصد که همون عدد حداکثر تراکم ساختمانی مجاز است.
در شرایط خاصی امکان تغییر در درصد اشغال طبقات است.
مثلا شما زمینی دارید که اصلاحی خیلی زیادی در طول دارد و 60 درصد مساحت زمین تون بر اساس مساحت سند از مساحت باقیمانده زمین پس ز اصلاحی بیشتره.
یعنی شما کل مساحت تون که میتونید توی 60 به علاوه 2 بسازید از 60 درصد مساحت طبق سندتون کمتره.
خب اینجا حق شما داره ضایع میشه.
شهرداری برای جبران میاد بهتون اجازه میده یه طبقه دیگه برای جبران مساحت از دست رفته احداث کنید.
به این صورت که هر چند درصدی که توی طبقات معمول تامین کردید باقیمانده از حداکثر تراکم مجاز ساختمانی رو توی اون طبقه می سازید.
مثلا در همین دستور نقشه شما توی 4 طبقه توی هر طبقه 50 درصد تونستید پر کنید که میشه 200=4*50
پس باقیمانده 40 درصد رو میبرید و طبقه 5 می سازید.
توی این قسمت از مقاله دستور نقشه و نحوه خواندن آن یک سری نکات خاص و تخصصی که بسیاری از مخاطبان سایت از ما سوال کرده بودند رو بررسی می کنیم.
نحوه محاسبه تعداد طبقات ساختمان:
اگر بر اساس اطلاعات سامانه تهران من که با وارد کردن شماره شناسایی ملک بدست میاد پهنه و حداکثر تراکم مجاز ساختمانی و سطح اشغال طبقات رو دارید (پهنه هم به شما میگه که سطح اشغال طبقات 50 هست یا 60) حالا خیلی راحت حداکثر تراکم مجاز ساختمانی رو به عدد سطح اشغال تقسیم کنید تعداد طبقات بدست میاد.
نحوه محاسبه زیر بنا در پروانه ساختمانی:
موضوع دیگه نحوه محاسبه زیر بنا در پروانه ساختمانی و کلا نحوه محاسبه زیربنای کل است.
تمامی سطوح سقف دار در بنا جزو زیر بنا به حساب می آید.
چه طبقات زیرزمین چه همکف و چه مسکونی.
سطوحی که سقف سبک غیرسازه ای درند از این قاعده مستثنی هستند.
مثل آلاچیق ها در حیاط و پشت بام یا پوشش روی رمپ پارکینگ یا ورودی ساحتمان که با مصالح سبک پوشیده می شوند.