سطح اشغال، تراکم و زیربنا چیست؟
سطح اشغال، تراکم و زیربنا چیست؟
تعريف سطح اشغال
سطح اشغال مساحت ساخته شده بنا در زمین و یا سطحی از قطعه زمین که به وسیله ساختمان اشغال شده باشد و غالبا سطح اشغال از مساحت زمین كم تر است.
عبارتست از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین که میزان آن با توجه به کاربری زمین مورد نظر متفاوت می باشد.
سطحی از قطعه زمین که در آن ساختمان ساخته می شود.
تعریف ضریب سطح اشغال
سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر(طبق سند یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد).
ما سه حالت مرسوم برای شهر تهران را باهم بررسی میکنیم.
حالت اول: اگر ضریب سطح اشغال ما 60 درصد باشد و مساحت زمنی ما 600 متر مربع باشد با عرض 20 متر و طول 30 متر، ما بعد از کسر درز انقطاع مساحت را مجددا محاسبه میکنیم (فرض کنیم که از هر طرف عرض باید 10 سانتی متر بابت درز انقطاع کسر بکنیم بنابراین عرض 20 متری ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود 19.80) مساحت اصلی ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود:
19.80×30=594 متر مربع
با فرض این که عقب نشینی ما از طول 30 متری باشد به دو روش متوانیم مسحات مجاز به ساخت را حساب کنیم:
594 x0.6=356.4متر مربع
19.80x(30×0.6)=356.4متر مربع
در حالت دوم ما تنها 60 درصد را از طول 30 متری کم کرده ایم که با حالت اول فرقی نمیکند.
2.حالت دوم: در اینحالت فرض کنیم ضریب سطح اشغال ما 60 درصد بعلاوه 2 میباشد، با فرض این که ما همان مساحت و طول و عرض حالت اول را داریم حال مجدد باید مساحت کل را بعد از کسر درز انقطاع حساب کنیم که مجدد زمین ما ما میشود 19.80 در طول 30 متر با این تفاوت که مانباید مسحات کل را ضرب در 60 درصد کنیم بلکه باید تنها وجه 30 متری را در 60 درصد ضرب کنیم و بعد 2 متر به آن اضافه کنیم و بعد در 19.80 که عرض ما باشد ضرب کنیم.یعنی:
19.80x((30×0.6)+2)=396 متر مربع
3.حالت سوم: این حالت ضریب سطح اشغال را 100 % در نظر میگیریم. ساده ترن حالت برای سطح اشغال نیز همین حال است، ما بعد از کسر درز انقطاع میتوانیم تمام مساحت بدست آمده را بسازیم. یعنی ما مجاز به ساخت تمام 594 متر مربع خود هستیم.
تعریف تراكم
مجموع مساحت تمام طبقات تحت عنوان “تراكم ” خوانده می شود و عموما درصد آن بالاتر از 100 درصد می باشد.
مساحت مفید مسكونی یك بنا را می گویند .برای محاسبه مساحت هرواحد ،تمام فضاهای قابل استفاده و نیمی از مساحت
دیوارهای حائل واحد بدون پاسیو در نظر گرفته می شود .
تراکم ساختمانی عبارتند از نسبت سطح زیر بنای ساختمان (سطح ناخالص طبقات ) هر پلاک تقسیم بر کل مساحت زمین همان پلاک
تراکم عبارتست از (مجموع مساحت زیر بنای خالص تقسیم بر مساحت زمین (قبل از اصلاحی)
نحوه محاسبه تراکم ساختمان
اما، مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان مطرح می شود، نحوه محاسبه تراکم ساختمان می باشد. با یادگیری نحوه محاسبه تراکم ساختمان، سازندگان قادر بوده که تراکم ساختمان مورد نظر خود و مجاز یا غیرمجاز بودن آن را محاسبه کرده و در صورت لزوم، برای خرید و فروش مازاد تراکم اقدام نمایند. به همین دلیل، در این قسمت، به توضیح نحوه محاسبه تراکم ساختمان پرداخته که طبق فرمول زیر می باشد:
تراکم ساختمان = (مساحت تمام زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) × ۱۰۰
برای واضح شدن فرمول فوق در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان به این مثال توجه نمایید: فرض کنید طبق اعلام شهردرای، تراکم مجاز برای منطقه ای که شما قصد احداث ساختمان در آن را دارید، 180 درصد باشد؛ در این صورت، اگر مساحت زمین شما، 300 متر بوده، حق ساخت 540 متر مربع زیربنا در این زمین را خواهید داشت. در نحوه محاسبه تراکم ساختمان چند نکته باید مورد لحاظ قرار گیرد:
معیار در نظر گرفته شده، جهت محاسبه تراکم ساختمان مساحت تعیین شده در سند ملکی بوده، مگر اینکه مساحت واقعی زمین، کمتر از آن باشد.
درصد تراکم اعلام شده برای هر منطقه شهری، متفاوت بوده و با توجه به عواملی، مانند نوع کاربری ساختمان و جمعیت، توسط شهرداری تعیین می شود.
به طور معمول، درصد تراکم ساختمان، با اعداد 100، 120 و 180 تعیین می گردد.
مساحت قابل ساخت از زمین
مساحت قابل ساخت از زمین =مساحت زمین *سطح اشغال
مساحت كل قابل ساخت
مساحت كل قابل ساخت=مساحت زمین *تراكم
تعداد طبقات ساخت
تعداد طبقات ساخت=تراكم/سطح اشغال
برای مثال زمینی به طول 40 متر و عرض 12 متر در نظر می گیریم و برای این زمین سطح اشغال و تراكم را محاسبه می كنیم :
سطح اشغال: 60%
تراكم: 120%
مساحت زمین =12*40=480متر مربع
سطح اشغال :60/100*480=288مترمربع
تراكم :480*100/120=576مترمربع
تعداد طبقات ساخت =576/288=2طبقه
سطح زیر بنا
کلیه سطوح ساخته شده در تمام طبقات یک بنا اعم از بالاتر یا پایین تر از سطح زمین را سطح زیربنا گویند.
مجموع مساحت کل طبقات ساختمان(زیرزمین،پیلوت و طبقات)(مساحت نورگیر جز زیر بنا حساب نمی گردد)
زیر بنا خالص
مساحت زیربنای کل منهای مشاعات (راه پله،راهرو، آسانسور و…)
نكات مفهوم سطح اشغال و تراكم
زیربنای هر واحد از 1/2 میانه دیوار مشترك آن واحد یا واحدهای همسایه در نظر گرفته می شود .
پاسیوها و بام و راهرو و راه پله جز زیربنا نیستند.
مساحت قابل ساخت زمین كه طبق قوانین مكان یابی می شود .این مساحت جدید سطح اشغال می باشد .
زیربنا شامل تمام مساحت فضاهای مسكونی ،مشاعات ،زیرزمین و… می باشد .
مشاعات به صورت فضاهای مشترك بین واحدها همانند راه پله ،آسانسور،حیاط ،لابی ،راهروهاو… در نظر گرفته می شود.
سطح اشغال مساحت ساخته شده بنا در زمین و یا سطحی از قطعه زمین که به وسیله ساختمان اشغال شده باشد و غالبا سطح اشغال از مساحت زمین كم تر است.
عبارتست از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین که میزان آن با توجه به کاربری زمین مورد نظر متفاوت می باشد.
سطحی از قطعه زمین که در آن ساختمان ساخته می شود.
تعریف ضریب سطح اشغال
سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر(طبق سند یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد).
ما سه حالت مرسوم برای شهر تهران را باهم بررسی میکنیم.
حالت اول: اگر ضریب سطح اشغال ما 60 درصد باشد و مساحت زمنی ما 600 متر مربع باشد با عرض 20 متر و طول 30 متر، ما بعد از کسر درز انقطاع مساحت را مجددا محاسبه میکنیم (فرض کنیم که از هر طرف عرض باید 10 سانتی متر بابت درز انقطاع کسر بکنیم بنابراین عرض 20 متری ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود 19.80) مساحت اصلی ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود:
19.80×30=594 متر مربع
با فرض این که عقب نشینی ما از طول 30 متری باشد به دو روش متوانیم مسحات مجاز به ساخت را حساب کنیم:
594 x0.6=356.4متر مربع
19.80x(30×0.6)=356.4متر مربع
در حالت دوم ما تنها 60 درصد را از طول 30 متری کم کرده ایم که با حالت اول فرقی نمیکند.
2.حالت دوم: در اینحالت فرض کنیم ضریب سطح اشغال ما 60 درصد بعلاوه 2 میباشد، با فرض این که ما همان مساحت و طول و عرض حالت اول را داریم حال مجدد باید مساحت کل را بعد از کسر درز انقطاع حساب کنیم که مجدد زمین ما ما میشود 19.80 در طول 30 متر با این تفاوت که مانباید مسحات کل را ضرب در 60 درصد کنیم بلکه باید تنها وجه 30 متری را در 60 درصد ضرب کنیم و بعد 2 متر به آن اضافه کنیم و بعد در 19.80 که عرض ما باشد ضرب کنیم.یعنی:
19.80x((30×0.6)+2)=396 متر مربع
3.حالت سوم: این حالت ضریب سطح اشغال را 100 % در نظر میگیریم. ساده ترن حالت برای سطح اشغال نیز همین حال است، ما بعد از کسر درز انقطاع میتوانیم تمام مساحت بدست آمده را بسازیم. یعنی ما مجاز به ساخت تمام 594 متر مربع خود هستیم.
تعریف تراكم
مجموع مساحت تمام طبقات تحت عنوان “تراكم ” خوانده می شود و عموما درصد آن بالاتر از 100 درصد می باشد.
مساحت مفید مسكونی یك بنا را می گویند .برای محاسبه مساحت هرواحد ،تمام فضاهای قابل استفاده و نیمی از مساحت
دیوارهای حائل واحد بدون پاسیو در نظر گرفته می شود .
تراکم ساختمانی عبارتند از نسبت سطح زیر بنای ساختمان (سطح ناخالص طبقات ) هر پلاک تقسیم بر کل مساحت زمین همان پلاک
تراکم عبارتست از (مجموع مساحت زیر بنای خالص تقسیم بر مساحت زمین (قبل از اصلاحی)
نحوه محاسبه تراکم ساختمان
اما، مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان مطرح می شود، نحوه محاسبه تراکم ساختمان می باشد. با یادگیری نحوه محاسبه تراکم ساختمان، سازندگان قادر بوده که تراکم ساختمان مورد نظر خود و مجاز یا غیرمجاز بودن آن را محاسبه کرده و در صورت لزوم، برای خرید و فروش مازاد تراکم اقدام نمایند. به همین دلیل، در این قسمت، به توضیح نحوه محاسبه تراکم ساختمان پرداخته که طبق فرمول زیر می باشد:
تراکم ساختمان = (مساحت تمام زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) × ۱۰۰
برای واضح شدن فرمول فوق در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان به این مثال توجه نمایید: فرض کنید طبق اعلام شهردرای، تراکم مجاز برای منطقه ای که شما قصد احداث ساختمان در آن را دارید، 180 درصد باشد؛ در این صورت، اگر مساحت زمین شما، 300 متر بوده، حق ساخت 540 متر مربع زیربنا در این زمین را خواهید داشت. در نحوه محاسبه تراکم ساختمان چند نکته باید مورد لحاظ قرار گیرد:
معیار در نظر گرفته شده، جهت محاسبه تراکم ساختمان مساحت تعیین شده در سند ملکی بوده، مگر اینکه مساحت واقعی زمین، کمتر از آن باشد.
درصد تراکم اعلام شده برای هر منطقه شهری، متفاوت بوده و با توجه به عواملی، مانند نوع کاربری ساختمان و جمعیت، توسط شهرداری تعیین می شود.
به طور معمول، درصد تراکم ساختمان، با اعداد 100، 120 و 180 تعیین می گردد.
مساحت قابل ساخت از زمین
مساحت قابل ساخت از زمین =مساحت زمین *سطح اشغال
مساحت كل قابل ساخت
مساحت كل قابل ساخت=مساحت زمین *تراكم
تعداد طبقات ساخت
تعداد طبقات ساخت=تراكم/سطح اشغال
برای مثال زمینی به طول 40 متر و عرض 12 متر در نظر می گیریم و برای این زمین سطح اشغال و تراكم را محاسبه می كنیم :
سطح اشغال: 60%
تراكم: 120%
مساحت زمین =12*40=480متر مربع
سطح اشغال :60/100*480=288مترمربع
تراكم :480*100/120=576مترمربع
تعداد طبقات ساخت =576/288=2طبقه
سطح زیر بنا
کلیه سطوح ساخته شده در تمام طبقات یک بنا اعم از بالاتر یا پایین تر از سطح زمین را سطح زیربنا گویند.
مجموع مساحت کل طبقات ساختمان(زیرزمین،پیلوت و طبقات)(مساحت نورگیر جز زیر بنا حساب نمی گردد)
زیر بنا خالص
مساحت زیربنای کل منهای مشاعات (راه پله،راهرو، آسانسور و…)
نكات مفهوم سطح اشغال و تراكم
زیربنای هر واحد از 1/2 میانه دیوار مشترك آن واحد یا واحدهای همسایه در نظر گرفته می شود .
پاسیوها و بام و راهرو و راه پله جز زیربنا نیستند.
مساحت قابل ساخت زمین كه طبق قوانین مكان یابی می شود .این مساحت جدید سطح اشغال می باشد .
زیربنا شامل تمام مساحت فضاهای مسكونی ،مشاعات ،زیرزمین و… می باشد .
مشاعات به صورت فضاهای مشترك بین واحدها همانند راه پله ،آسانسور،حیاط ،لابی ،راهروهاو… در نظر گرفته می شود.
